Baudenkmäler stellen ein Stück der Menschheitsgeschichte dar und legen Zeugnis ab von den kulturellen Entwicklungen. Daher stellt der Gesetzgeber wertvolle Immobilien unter Denkmalschutz, um die außergewöhnliche, historische Bausubstanz zu erhalten. Über verschiedene Fördermöglichkeiten und Steuervorteile durch die Denkmalschutz-AfA (Abschreibung für Abnutzung) setzt der Staat hohe Anreize für Käufer und Investoren, in die geschichtsträchtigen Gebäude zu investieren. In vielen Fällen ist es möglich, eine Immobilie zu erwerben und zu sanieren, ohne den Lebensstandard senken zu müssen.

<h2>Attraktive Steuervorteile für Investitionen im Denkmalschutz</h2>

Besonders als Kapitalanlage sind denkmalgeschützte Immobilien interessant. Der Staat gewährt den Besitzern dieser Gebäude hohe Steuervorteile. Kapitalanleger, die die Immobilie nicht selbst bewohnen, können 100 % der Sanierungskosten absetzen. So mindern sie effektiv die Höhe ihrer Einkommenssteuerlast. Die AfA für Denkmalschutz läuft dabei über insgesamt 12 Jahre. In den ersten acht Jahren werden jeweils 9 % der Kosten abgesetzt. In den folgenden vier Jahren dürfen jeweils noch 7 % steuerlich geltend gemacht werden. Zusätzlich profitieren Kapitalanleger von linearen AfA für Gebäude. Auf diesem Weg lassen sich auch die Kosten für die Anschaffung des Gebäudes steuermindernd einsetzen. Über einen Zeitraum von 50 Jahren beträgt diese AfA 2 % der Anschaffungskosten jährlich. Für Gebäude, die vor 1925 erbaut wurden, dürfen sogar 2,5 % angesetzt werden. In der aktuellen Niedrigzinsphase stellen denkmalgeschützte Immobilien eine hochinteressante Kapitalanlage dar. Die Risiken für Anleger sind gering, die Steuerersparnis und die späteren Mieteinnahmen besonders attraktiv.

Auch Selbstnutzer profitieren

Möchten Hauskäufer eine denkmalgeschützte Immobilie selbst nutzen, fördert auch hier der Staat das Engagement zur Erhaltung wertvoller Bausubstanz. Selbstnutzer bekommen etwas geringere Steuergeschenke. In § 7, Abs. 1 EStG wird ausgeführt, das sie die Kosten, die zur „Erhaltung des Gebäudes als Baudenkmal oder zu seiner sinnvollen Nutzung erforderlich sind“, zu maximal 90 % steuermindernd anführen dürfen. Die Abschreibung erfolgt über einen Zeitraum von zehn Jahren zu jeweils 9 %. Damit ermöglicht der Staat den Traum vom Wohnen in einem Gebäude mit Geschichte und unterstützt Bauherren bei den oft hohen Sanierungskosten.

<h2>Diese Kosten dürfen abgesetzt werden</h2>

Nicht alle Kosten, die bei einem Erwerb und der folgenden Sanierung anfallen, dürfen steuermindernd geltend gemacht werden. Das Grundstück, auf dem das Gebäude steht, ist von der Förderung ausgeschlossen. Ebenso dürfen die Erwerbskosten für das Gebäude nicht über die Denkmalschutz-AfA angeführt werden. Lediglich die Kosten für die Sanierung des Gebäudes wirken sich steuermindernd aus. Das stellt allerdings keinen Nachteil dar, denn viele denkmalgeschützte Gebäude stehen an prominenter Stelle in den Städten. Das Grundstück stellt also in jedem Fall einen Wert dar. Und die meist sehr marode Bausubstanz der Objekte sorgt für einen moderaten Kaufpreis. Den Löwenanteil der Kosten verursacht die denkmalschutzgerechte Sanierung. Und genau diese Kosten dürfen Investoren und Selbstnutzer steuermindernd anführen. In der Regel machen die Sanierungskosten 50 – 70 % der Investition in ein Baudenkmal aus. Je höher dieser Anteil ausfällt, desto mehr Steuern lassen über die AfA für Denkmalschutz sparen.

<h2>Voraussetzungen für die Anerkennung</h2>

Damit Kapitalanleger und Selbstnutzer in den Genuss der Steuernachlässe kommen, müssen verschiedene Voraussetzungen erfüllt sein. Das Gebäude muss in jedem Fall vor Beginn der Baumaßnahmen erworben worden sein. Das gilt auch Bauherren, die die Arbeiten über einen Bauträger ausführen lassen. Die Arbeiten dürfen erst beginnen, wenn der notarielle Kaufvertrag unterzeichnet wurde. Bei Projekten mit Eigentumswohnungen muss vor Baubeginn die Mehrzahl der einzelnen Wohneinheiten einen Käufer gefunden haben. Zusätzlich reicht es nicht aus, dass es sich um ein altes Gebäude handelt. Es muss ein von der Denkmalschutzbehörde ausgewiesenes Denkmal sein. Eine entsprechende Bescheinigung ist vorzulegen. Eine Alternative zu einem denkmalgeschützten Gebäude bieten bestimmte Immobilien in ausgewiesenen Gebieten. Hier erhalten Sie die Förderung über die AfA für Denkmalschutz für den gewünschten Erhalt von attraktiven Wohnquartieren. Die Sanierung muss entsprechend den Vorgaben der Denkmalschutzbehörde erfolgen. Daher muss das Sanierungskonzept in Zusammenarbeit mit diesem Amt erstellt werden und abschließend von diesem genehmigt sein. Neben der Sanierung von Dach und Fassaden gehört selbstverständlich eine moderne Ausstattung zu den Wiederherstellungsarbeiten. Das heißt, auch die Kosten für eine energieffiziente Heizungsanlage, Bäder und die energetische Sanierung dürfen die Bauherren anführen.

<h2>Steuerliche Beratung ist unerlässlich</h2>

Bevor Bauherren in ein denkmalgeschütztes Gebäude investieren, sollten sie sich in jedem Falle an einen Steuerberater wenden. Wie lohnend das Engagement ist, hängt nicht nur von der Immobilie sowie der Lage ab. Es kommt ganz besonders auf die individuelle Einkommens- und Steuersituation des einzelnen an. Mit guter Vorplanung kann das Engagement für eine denkmalgeschützte Immobilie finanziell sehr attraktiv und vorteilhaft sein.

Immobiliengruppe Deutschland
Andreas Schrobback

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