Immobilien haben seit jeher einen festen Platz im Anlageuniversum vieler privater und institutioneller Investoren. Und in einem gesamtwirtschaftlichen Umfeld, das schon seit geraumer Zeit durch historische Niedrigstzinsen geprägt wird, interessieren sich auch diejenigen Anleger, die bislang noch nicht in Immobilien investiert haben, immer stärker für diese Assetklasse. Dafür gibt es gute Gründe, denn während sich mit Anleihen ohne Inkaufnahme größerer Risiken kaum noch eine reale Verzinsung erwirtschaften lässt, sind mit Immobilieninvestments auch ohne unangemessen hohe Risiken durchaus Renditen erzielbar, die oberhalb der Inflationsrate liegen und somit reale Vermögenszuwächse ermöglichen. Dennoch sind Immobilien als Kapitalanlage kein Selbstläufer, und vor einem Engagement am Immobilienmarkt sollten Anleger sich ein Grundverständnis dieses Sektors und der dort zur Verfügung stehenden Investmentmöglichkeiten aneignen. Dabei gilt es auch, sich von überkommenen Mythen und Glaubenssätzen zu lösen, die historisch begründet sein mögen, aber nicht als Richtschnur für künftige Immobilieninvestments taugen.
Woher kommt die Rendite einer Immobilieninvestition?

Dabei ist es zunächst einmal sinnvoll, sich das Zustandekommen der Rendite eines Immobilieninvestments und deren Komponenten vor Augen zu führen. Die Gesamtrendite einer Immobilieninvestition – auch als Total Return bezeichnet – setzt sich zum einen aus der Mietrendite und zum anderen aus der Wertänderungsrendite zusammen. Die Mietrendite resultiert aus den laufenden Mieterträgen pro Jahr, die ins Verhältnis zum investierten Kapital gesetzt werden. Aus Anlegersicht ist es dabei wichtig, sich nicht an den Brutto-, sondern an den Nettomieterträgen zu orientieren, die nach Abzug der nicht umlagefähigen Betriebskosten übrig bleiben. Die Wertänderungsrendite dagegen erfasst die während der Laufzeit des Investments eingetretenen Wertsteigerungen beziehungsweise Wertverluste. Abschließend lässt sich die Gesamtrendite einer Immobilieninvestition deshalb erst dann ermitteln, wenn das betreffende Objekt wieder verkauft worden ist. Eine vergleichbare Zusammensetzung der Gesamtrendite aus einer durch laufende Erträge gespeisten Komponente und einer Wertänderungskomponente gibt es auch bei anderen Investments. So lässt sich zum Beispiel die Gesamtrendite eines Aktieninvestments auch erst nach der Veräußerung der Papiere ermitteln, weil das Gesamtergebnis der Investition neben den laufenden Erträgen aus Dividendenzahlungen auch in starkem Maße durch Wertänderungen aufgrund von Aktienkursgewinnen oder -verlusten bestimmt wird. Einen wesentlichen Unterschied gibt es allerdings: Denn die Möglichkeiten eines Immobilieneigentümers, die Höhe der beiden Renditekomponenten zu beeinflussen, sind wesentlich umfangreicher als die eines Aktionärs, der auf der Hauptversammlung allenfalls für oder gegen einen Dividendenvorschlag votieren, aber weder das Zustandekommen eines ausschüttungsfähigen Gewinns noch die Kursentwicklung am Aktienmarkt direkt beeinflussen kann. Bei zwei sonst gleichen Immobilien am selben Standort können sich dagegen durchaus erhebliche Renditeunterschiede daraus ergeben, wie gut das jeweilige Objekt gemanagt wird. Das betrifft die Entwicklung der Mietrendite, die beispielsweise auch von der Nutzung von Mieterhöhungspotenzialen abhängt, ebenso wie die Wertänderungsrendite. Letztere hängt nicht nur von der allgemeinen Entwicklung der Immobilienpreise am Markt ab, sondern wird auch von Faktoren wie dem Vermietungsstand oder Investitionen in die vorhandene Bausubstanz beeinflusst. Die Art und Weise, wie eine Immobilie verwaltet wird, hat also einen erheblichen Einfluss auf den Investitionserfolg des jeweiligen Eigentümers.

Immobilien und Inflation: der Mythos vom „Betongold“

Dieser Aspekt hat in den zurückliegenden Jahren immer stärker an Bedeutung gewonnen, wird aber nach wie vor von vielen privaten Immobilieneigentümern in Deutschland zu wenig berücksichtigt. Das liegt zu einem großen Teil daran, dass sich unter deutschen Kapitalanlegern über viele Jahrzehnte hinweg zwei Mythen gehalten haben, die aus heutiger Sicht aber in keiner Weise mehr gerechtfertigt sind. Zum einen galten Immobilien lange Zeit als „Betongold“, das auch in Phasen einer starken Inflation nicht an Wert verliert, und zum anderen hielt sich hartnäckig die Meinung, dass Immobilien zumindest auf längere Sicht immer nur an Wert gewinnen könnten. Beides ist im Wesentlichen historisch bedingt. Denn während der Hyperinflation der frühen Zwanziger Jahre blieben zwar tatsächlich viele Immobilieneigentümer von den drastischen Vermögensverlusten verschont, die die Besitzer von Anleihen oder größeren Bankguthaben seinerzeit ereilten. Und in den ersten Jahrzehnten nach dem Zweiten Weltkrieg bestand in Deutschland in vielen Städten und Gemeinden eine Nachfrage nach Wohnflächen, die das vorhandene Angebot bei weitem überstieg und auch über lange Zeiträume hinweg zu entsprechenden Preissteigerungen führte. All diese Entwicklungen lassen sich aber nicht unverändert in die Zukunft fortschreiben. Eine höhere Inflation hat es in Deutschland schon lange nicht mehr gegeben, und wenn die Inflationsrate eines Tages wieder deutlich über dem heutigen Niveau läge, würde das nicht automatisch alle Immobilieneigentümer unberührt lassen. Von einem wirksamen Schutz vor inflationsbedingten Vermögensverlusten würden dann nur diejenigen profitieren, die mit ihren Mietern sogenannte indexierte Mietverträge abgeschlossen haben, bei denen die Miethöhe automatisch an die Entwicklung des Verbraucherpreisindex und somit der Inflation angepasst wird. Und was die langfristige Wertentwicklung betrifft, ist innerhalb Deutschlands eine immer stärkere Differenzierung nach Regionen und Standorten zu beobachten.

Immobilienwertentwicklung ist keine Einbahnstraße

Metropolen und großen Ballungsräumen, in denen die Einwohnerzahl immer weiter steigt, stehen zahlreiche Dörfer, Klein- und Mittelstädte gegenüber, die seit Jahren unter Abwanderung und einem daraus resultierenden hohen Wohnungsleerstand zu leiden haben. Wie leicht sich bei einer anstehenden Wiedervermietung frei gewordener Flächen ein neuer Mieter finden lässt und wie gut die Aussichten auf eine langfristig positive Immobilienwertentwicklung sind, hängt künftig also immer mehr davon ab, wo sich die betreffende Immobilie befindet. In diesem Zusammenhang sollten auch die Auswirkungen der starken Zuwanderung von Kriegsflüchtlingen und Asylsuchenden aus dem Ausland realistisch beurteilt werden. Diese wird zwar insgesamt einen deutlichen Einfluss auf den deutschen Wohnimmobilienmarkt haben und zu Nachfrageimpulsen führen. Die zunehmende Differenzierung in Standorte mit Nachfrageüberhang und solche mit Angebotsüberhang dürfte davon aber nicht aufgehalten werden. Vielmehr ist anzunehmen, dass sich ein großer Teil der Zugewanderten langfristig dort ansiedeln wird, wo die Bevölkerung ohnehin bereits wächst, – in den großen Metropolen und deren Umland. Wer sein Kapital erfolgreich in Immobilien investieren will, sollte die unterschiedlichen Entwicklungen an den einzelnen Standorten also ebenso im Blick behalten wie die Notwendigkeit eines effizienten Managements der erworbenen Immobilie(n).

Direkt oder indirekt investieren?

Eine Immobilie effizient zu verwalten, erfordert allerdings ein gewisses Know-how und stellt nicht wenige private Anleger vor eine große Herausforderung. Zwar kann diese Aufgabe auch an eine Hausverwaltung delegiert werden, wie dies in der Praxis auch häufig geschieht, doch fällt es vielen Anlegern schwer, deren Leistungen wirklich richtig einzuschätzen und bei Bedarf zu einem anderen Anbieter zu wechseln. Deshalb lohnt es sich, vor dem Kauf einer Immobilie auch darüber nachzudenken, ob eine indirekte Immobilienanlage nicht vielleicht die bessere Wahl wäre. Wer indirekt in Immobilien investieren möchte, kann dies auf unterschiedliche Weise tun, wobei das gemeinsame Merkmal aller indirekten Immobilienanlagen darin besteht, dass der Anleger sich nicht selbst um das Management der Immobilien kümmern muss. Immobilienaktien, offene Immobilienfonds und geschlossene Immobilienfonds sind die drei gängigsten Anlageprodukte in diesem Bereich. Immobilienaktien bieten den Vorteil, dass sie sich beinahe jederzeit wieder über die Börse veräußern lassen. Es handelt sich also um eine vergleichsweise liquide Anlage. Allerdings ist dabei zu beachten, dass bei Immobilienaktien neben den Chancen und Risiken einer Immobilienanlage auch die Chancen und Risiken einer Aktienanlage – insbesondere Kursschwankungen am Aktienmarkt – auf den Investmenterfolg auswirken. Immobilien-Aktiengesellschaften, die ein solides Portfolio besitzen und in der operativen Bewirtschaftung erfolgreich sind, bieten ihren Aktionären jedoch ansehnliche Dividendenrenditen, die die betreffenden Titel auch ohne Kursgewinne zu einer attraktiven Anlage machen. Schwieriger einzuschätzen sind jedoch solche Gesellschaften, die kein klar fokussiertes Geschäftsmodell haben oder die sich weniger auf die Bewirtschaftung großer Immobilienbestände, sondern primär auf Projektentwicklungen oder Dienstleistungen in der Immobilienbranche spezialisiert haben. Offene Immobilienfonds sind in gewisser Weise mit anderen Investmentfonds vergleichbar, nur mit dem Unterschied, dass das Geld der Anleger in erster Linie nicht in Aktien oder Anleihen, sondern in Immobilien investiert wird. Sie bieten in der Regel, ähnlich wie auch Immobilien-AGs mit einem großen Portfolio, den Vorteil einer breiten Risikostreuung, der sich aus der Vielzahl unterschiedlicher Investmentobjekte ergibt. Die Probleme, die bei einigen offenen Immobilienfonds in der Vergangenheit auftraten und zur Schließung beziehungsweise Abwicklung einiger Fonds geführt haben, sind inzwischen durch regulatorische Änderungen weitgehend gelöst, indem unter anderem unangekündigte hohe Mittelabflüsse durch Anteilsverkäufe von Großanlegern nicht mehr möglich sind. Eine umfassende Veränderung der regulatorischen Rahmenbedingungen gab es auch bei den geschlossenen Immobilienfonds, die inzwischen den Vorschriften des im Juli 2013 eingeführten Kapitalanlagegesetzbuches unterliegen, nachdem die Branche zuvor lange Zeit gar nicht beziehungsweise nur in geringem Maße reguliert worden war. Im Unterschied zu offenen Immobilienfonds werden die Anleger bei einem geschlossenen Fonds Teilhaber einer Gesellschaft, die in eine oder mehrere Immobilien investiert. Diese Anlageform ist in der Praxis deutlich weniger liquide als ein offener Immobilienfonds oder Immobilienaktien und erfordert in der Regel einen größeren Kapitaleinsatz in vier oder fünfstelliger Höhe, der aber dennoch meist geringer ist als beim Direkterwerb einer Immobilie. Beteiligungen an offenen Immobilienfonds oder Käufe von Immobilienaktien sind dagegen auch mit geringeren Beträgen möglich. Geschlossene Immobilienfonds eignen sich somit eher für Anleger, die bereits über ein größeres Vermögen verfügen. Neben der Tatsache, dass sich der Anleger nicht selbst um die Verwaltung der Immobilien kümmern muss, bieten indirekte Immobilieninvestments noch einen weiteren entscheidenden Vorteil: Sie ermöglichen es privaten Anlegern, auch an den Erträgen und an der Wertentwicklung von großen Gewerbeimmobilien, beispielsweise Bürogebäuden, Hotels oder Shoppingcentern, zu partizipieren. Diese Immobilien kommen wegen der hohen Investitionsvolumina praktisch nicht für Direktinvestments privater Kapitalanleger infrage. Gleichzeitig ist eine Beimischung von Immobilien dieser Nutzungsarten im Portfolio aus Gründen der Risikostreuung sinnvoll, denn bei den meisten Anlegern, die bereits in Immobilien investiert haben, dominieren Wohnimmobilien mit großem Abstand und sind häufig auch die einzigen überhaupt im Portfolio enthaltenen Immobilienanlagen.

Steuerliche Aspekte der Kapitalanlage in Immobilien

Ein Aspekt, der bei der Kapitalanlage in Immobilien unbedingt beachtet werden sollte, ist die steuerliche Behandlung der jeweiligen Anlageform. Da es sich dabei um ein sehr komplexes Thema handelt, können an dieser Stelle nur einige wichtige Besonderheiten der unterschiedlichen Formen von Immobilienanlagen skizziert werden. Bei Aktien und offenen Immobilienfonds besteht in der steuerlichen Behandlung praktisch kein Unterschied zu anderen Investmentfonds oder Aktien. Bei offenen Immobilienfonds, die in größerem Umfang oder ausschließlich im Ausland investieren, profitieren Anleger aber häufig davon, dass die Ausschüttungen zu einem gewissen Teil in Deutschland steuerfrei sind. Bei geschlossenen Immobilienfonds hängt die steuerliche Behandlung in starkem Maße von der Fondskonzeption ab. So gibt es sogenannte VuV-Fonds, mit denen Anleger Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung erzielen, während andere Fonds zu Einkünften aus Gewerbebetrieb führen. Auch bei geschlossenen Fonds können Anleger von steuerlichen Vorteilen im Zusammenhang mit Auslandsinvestitionen profitieren, wenn beispielsweise am Investitionsstandort höhere Steuerfreibeträge oder niedrigere Steuersätze gelten und mit Deutschland ein entsprechendes Doppelbesteuerungsabkommen besteht. Der Direkterwerb einer Immobilie bietet Privatanlegern in Deutschland den Vorteil, dass Veräußerungsgewinne nach Ablauf einer Mindesthaltedauer von zehn Jahren steuerfrei vereinnahmt werden können. Wenn sich der Wert eines Eigenheims, einer Eigentumswohnung oder eines vermieteten Mehrfamilienhauses deutlich im Laufe von zehn Jahren deutlich erhöht hat, kann das zu einem steuerlich sehr attraktiven Gesamtergebnis führen.

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