Geeignet sind Immobilien immer für eine Kapitalanlage, aber auch hier gilt „Augen auf beim Immobilienkauf“. Eine Fehlentscheidung kann hier die wirtschaftliche Existenz kosten.Immobilien haben seit jeher einen festen Platz im Anlageuniversum vieler privater und institutioneller Investoren. Und in einem gesamtwirtschaftlichen Umfeld, das schon seit geraumer Zeit durch historische Niedrigstzinsen geprägt wird, interessieren sich auch diejenigen Anleger, die bislang noch nicht in Immobilien investiert haben, immer stärker für diese Assetklasse.

Dafür gibt es gute Gründe, denn während sich mit Anleihen ohne Inkaufnahme größerer Risiken kaum noch eine reale Verzinsung erwirtschaften lässt, sind mit Immobilieninvestments auch ohne unangemesse hohe Risiken durchaus Renditen erzielbar, die oberhalb der Inflationsrate liegen und somit reale Vermögenszuwächse ermöglichen.

Dennoch sind Immobilien als Kapitalanlage kein Selbstläufer, und vor einem Engagement am Immobilienmarkt sollten Anleger sich ein Grundverständnis dieses Sektors und der dort zur Verfügung stehenden Investmentmöglichkeiten aneignen. Dabei gilt es auch, sich von überkommenen Mythen und Glaubenssätzen zu lösen, die historisch begründet sein mögen, aber nicht als Richtschnur für künftige Immobilieninvestments taugen.

Woher kommt die Rendite einer Immobilieninvestition?

Dabei ist es zunächst einmal sinnvoll, sich das Zustandekommen der Rendite eines Immobilieninvestments und deren Komponenten vor Augen zu führen. Die Gesamtrendite einer Immobilieninvestition – auch als Total Return bezeichnet – setzt sich zum einen aus der Mietrendite und zum anderen aus der Wertänderungsrendite zusammen. Die Mietrendite resultiert aus den laufenden Mieterträgen pro Jahr, die ins Verhältnis zum investierten Kapital gesetzt werden. Aus Anlegersicht ist es dabei wichtig, sich nicht an den Brutto-, sondern an den Nettomieterträgen zu orientieren, die nach Abzug der nicht umlagefähigen Betriebskosten übrig bleiben.

Die Wertänderungsrendite dagegen erfasst die während der Laufzeit des Investments eingetretenen Wertsteigerungen beziehungsweise Wertverluste. Abschließend lässt sich die Gesamtrendite einer Immobilieninvestition deshalb erst dann ermitteln, wenn das betreffende Objekt wieder verkauft worden ist. Eine vergleichbare Zusammensetzung der Gesamtrendite aus einer durch laufende Erträge gespeisten Komponente und einer Wertänderungskomponente gibt es auch bei anderen Investments.

So lässt sich zum Beispiel die Gesamtrendite eines Aktieninvestments auch erst nach der Veräußerung der Papiere ermitteln, weil das Gesamtergebnis der Investition neben den laufenden Erträgen aus Dividendenzahlungen auch in starkem Maße durch Wertänderungen aufgrund von Aktienkursgewinnen oder -verlusten bestimmt wird.

Einen wesentlichen Unterschied gibt es allerdings: Denn die Möglichkeiten eines Immobilieneigentümers, die Höhe der beiden Renditekomponenten zu beeinflussen, sind wesentlich umfangreicher als die eines Aktionärs, der auf der Hauptversammlung allenfalls für oder gegen einen Dividendenvorschlag votieren, aber weder das Zustandekommen eines ausschüttungsfähigen Gewinns noch die Kursentwicklung am Aktienmarkt direkt beeinflussen kann.

Bei zwei sonst gleichen Immobilien am selben Standort können sich dagegen durchaus erhebliche Renditeunterschiede daraus ergeben, wie gut das jeweilige Objekt gemanagt wird. Das betrifft die Entwicklung der Mietrendite, die beispielsweise auch von der Nutzung von Mieterhöhungspotenzialen abhängt, ebenso wie die Wertänderungsrendite.

Letztere hängt nicht nur von der allgemeinen Entwicklung der Immobilienpreise am Markt ab, sondern wird auch von Faktoren wie dem Vermietungsstand oder Investitionen in die vorhandene Bausubstanz beeinflusst. Die Art und Weise, wie eine Immobilie verwaltet wird, hat also einen erheblichen Einfluss auf den Investitionserfolg des jeweiligen Eigentümers.

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